2023年破解城乡统筹难题积极促进农村土地要素资本化.docx

破解城乡统筹难题积极促进农村土地要素资本化 破解城乡统筹难题积极促进农村土地要素资本化 5年前，在落实科学开展观的实践活动中，按照党的十六大提出的“统筹城乡经济社会开展〞思路，拥有120230万人口的成都在全市范围内深入推进城乡一体化，5年实践路径完全符合党的十七届三中全会精神，因而被誉为“中国第二次农村改革的先行者〞。202223年，在中共XX市委、XX市人民政府关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见中，首次提出“全域成都〞理念，把成都1.24万平方公里幅员面积作为一个现代化的都市区来统筹开展，推动市域经济、政治、文化、社会建设一体化，整体推进城市和农村的现代化，努力构建“现代城市和现代农村和谐交融、历史文化与现代文明交相辉映〞的新型城乡形态。 县城，作为成都三圈层的县级市城市，更有着小城市带大农村的实际，在省、XX市统筹城乡开展中受益更多，更具典型。而“全域成都〞理念的贯彻，使我市形成了以“三个集中〞为核心、以“一点两翼〞为格局的新型工业化促进新型城镇化和农业现代化的城乡一体化道路。作为国土资源管理部门，如何在城乡统筹的进程中突显土地资源资本化的内涵，破解以土地为主的生产要素流动的难题，从而增强我市内源性经济开展的活力，是我们一直在积极探索和不断推动的主要方向。 农村土地的资本化是一项非常系统的工程，工程的着力点，必须要抓住统筹推进城乡综合配套改革的契机，建立统一的城乡规划体系，不断探索集体建设用地的流转、农村宅基地置换等措施，制定鼓励农民进城和保护农民利益的政策，从而实现以农村土地要素资本化来破解城乡统筹难题的目的。 一、我市农村集体建设用地资本化的现状 （一）法律政策的现状 依现行法律规定，任何单位和个人进行建设需用土地的，须申请使用国有土地。由此决定了集体土地使用权要进入市场，唯一途径即须经政府征用转为国有土地再予出让。然而，但值得注意的是，国家目前的一系列政策以为其流转合法性的规章提供了依据。国务院[2022]28号文关于深化改革严格土地管理的规定既要求采取最严格的措施保护农田、控制用地规模，同时亦提出“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转〞。党的十七届三中全会提出，“鼓励农村集体经济组织的土地流转用于经营性用地的建设〞，可以说，这些政策精神为农村集体建设用地使用权流转的立法控制在逐步松绑，取消限制，是积极明朗的改革导向。 目前，我们通过积极探索，出台了县城市集体建设用地使用权流转市场管理方法，该方法的出台，将进一步推进我市实验区建设，在深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配置，提高集体建设用地流转使用效率方面，提供政策支撑和作出有效的尝试。 （二）社会现状 1长期以来，在国有土地缺少和价格昂贵的现实下，集体非农建设用地的自发流转在我市各个镇乡都有存在。有未经批准随意占用耕地并出让、转让、出租用于非农建设的势头，有低价出让、转让和出租农村集体土地，私自交易的，也有工业用地以联营为名行转让、出租之实的，住宅用地那么借房屋出租或私自转让进行市场交易。对此类行为，过去法律限制过，行政干预过，经济制裁过，但交易活动客观上仍大量发生。事实证明，堵不如疏，随着市场经济体制的建立，城市化速度加快，农村集体建设用地特别是城市规划区内的集体建设用地，包括乡镇企业用地交易越来越活泼，其利用价值和资产价值极具潜力，当务之急是应如何尽快加以标准集体建设用地的利用，提高集体建设用地利用率。 二、农村土地资本化的现实意义和必要性 （一）现实意义 城乡统筹，破解二元结构，难点在农村，重点在农村。世界银行的一份研究报告指出：当人均gdp小于500美元时，农民以分散的自给自足式经营土地为主，当人均gdp大于202300美元之后，农村土地的商业运作和市场价值才能开发表达出来，表现为土地拥有者强烈的转让土地的意愿，土地经营者扩张规模的迫切需求，二者的共同作用所形成的市场共振效应，是土地使用权流转的根本动力。从我市的现实来看，人均年收入已突破13000元，尤其是临邛、羊安、平乐等重点镇，在率先迈向小康的过程中，农村土地的使用权流转也自发地率先出现，并迅速扩展。因此，农村土地使用权的流转和资本化可以看作是我市经济开展、全面迈进小康社会以及农业的开展进入一个更高标志的阶段。 （二）必要性 虽然农村土地资本化受到各种限制，具体操作存在不少问题，从当前集体建设用地流转的实际情况看，其积极作用是十清楚显的。 1、有利于合理配置土地资源。 由于实现了土地与资本的市场流动，二者就能实现最正确结合，产生最正确效益。许多经营不佳的乡镇企业因土地流转引入资金而起死回生，许多进入城镇的农民因宅基地流转而收回建房资金，充实进城实力。 2、有利于保护耕地，保障建设用地供应。 新的投资可因为集体存量建设用地的流转而减少建设用地增量的增加，减少闲置土地数量，从而起到保护耕地的作用。 3、有利于盘活企业，盘活闲置土地。 进入流转的企业用地多属于经营不善效益不佳的企业，假设不允许流转，企业往往只有申请破产，而其土地也往往成为闲置土地。这些企业往往通过以地入股、联营等方法走出困境，并提高了建设用地利用效率。 4、有利于开展中小企业，解决劳动就业。 2投资于集体建设用地的企业往往是中小企业，它们资金量小，要求资金周转快，很难走收费多而审批时间长的征地程序，往往选择方便快捷的集体建设用地流转。这些大量生存于集体非农建设用地的中小企业，也是我市吸收农村剩余劳动力的主要力量。 5、有利于完善城镇土地市场。 城镇土地市场不可能与集体建设用地市场分割而孤立存在，二者只有统一才有利于市场开展和土地资源配置。集体建设用地市场是整个土地市场的有机组成局部，是城镇土地市场最终走向成熟和完善的必要前提。把自发流转合法化，便于土地资源的统一管理， 6、有利于表达集体土地的财产权性质。 集体土地所有权作为一种财产权，它要求在经济上得以实现，其所有权人也要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。采取集体土地流转方式，对镇村两级集体经济组织来说，比征为国有土地之后出让土地使用权，更具有深远的意义。一是产权不变。二是收益稳定。三是农民实惠。实行征用土地方式，一次性补偿安置，农民虽然从中能够得到一笔土地征用费和参加社保，但由于农民自身的素质相对较低、技能单一，要维持长远生计比较困难。推行集体土地流转，使农民能够对集体土地收益进行确定和分配，除了支付流转土地的农户安置补偿费外，可以进行出租、入股、联营，通过分配的形式，细水长流获得土地收益，使失地农民有了生产生活保障。既可以帮助建立农村社会保障体系，也可用于开展村集体经济，大局部仍分配给农民，大大提高农民的社会保障水平。 7、能够加速我市工业化和农村城镇化进程。 农村集体建设用地的流转，对于现阶段的城市化进程有着积极影响。尤其是在我市“一区两园〞的规划建设中，由于工业企业的大量入驻，对建设用地产生了很大的需求。如果推行集体建设用地使用权流转用于工业开展，将降低工业区建设过程中的政府投入，降低企业本钱，给农民带来长久稳定的收益，维护社会稳定。而这些需求主要来源于农村的集体建设土地存量。 三、目前我市农村土地资本化的实施途径 （一）下大力气理顺产权关系，加快集体建设用地确权工作 由于多方面的原因，现阶段绝大多数地方的集体土地还没有登记造册、发放证书，对土地所有权主体的界定工作远远没有完成。集体土地使用权要进入市场，产权代表人必须明确，如果确权工作没做好，产权关系依然“模糊不清〞，使用权交易的收益分配必然会出现权属纠纷或分配不公。只要符合村庄、集镇、建制镇规划，权属明晰，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体土地，可依法确定给单位和个人使用。只有确定权属，才能降低金融部门的偏见，大胆为集体建设用地使用者抵押贷款，调动企业使用集体建设用地的积极性。 （二）建立集体建设用地基准地价体系。 我们将委托相关中介机构开展集体建设用地基准地价测算构建工作，借鉴国有土地基准地价更新体系，建立集体建设用地地价指数发布制度，及时反映土地市场变化，为加强集体土地 3宏观调控、维护农民利益提供决策依据。 （三）严格建设用地的方案管理。 采取切实有效的措施，针对建设用地方案分配方法和建设用地审批方式改变后的新形势、新特点，积极谋划指标的分配和方案的争取。要科学配置指标，实行方案用地。严格土地的方案供应，优先保障城市根底设施、农民宅基地和重点工业集中区的工程用地，保障重点工程的土地供应。严格按照用地定额供应土地，使有限的土地发挥最大用处。 （五）增加可利用建设用地数量。 一是争取农村建设用地减少与城市建设用地增加挂钩政策，置换用地。二是依法实行集体建设用地流转，增加用地。要按照有关规定，加大对集体建设用地的管理，对乡镇的原集体建设用地，特别是倒闭的乡镇企业用地、生产组废弃的办公房等，鼓励以租赁、作价出资等形式流转，以提高土地利用率，增加土地的有效供应，促进农村集体经济组织和农民收入的增加。三是积极支持新农村建设和全民创业。鼓励全民创业，允许农民利用宅基地进行生产经营，允许农民在不破坏土地耕作层、不搞永久性建筑的前提下，利用家前屋后的未利用地和空地修建临时建筑物进行生产经营。 （六）实施配套的土地供应政策。 实施配套的土地供应政策，引导工业工程，主要是中小企业大胆使用集体建设用地，利用集体建设用地的地价优势，实行更加灵活的供地政策。集体建设用地转化为工业用地后，要实行招标拍卖挂牌的方式出让，这对解决目前存在的低价出让土地、土地粗放利用、低水平重复建设、工业结构不合理以及土地供需矛盾突出等问题将起到决定性的作用。建设用地实行招标拍卖挂牌出让后，更加需要我们加强对现有开发区和工业集中区的布局规划，明确各类工业的功能分区。并根据功能分区规划，公开拟出让地块的用地条件，明确告知投资者允许投资的工业工程门类、产业准入条件、环保要求、投资强度、容积率、建筑密度、出让年限、开竣工期限、行政办公及生活效劳设施所占比例等使用条件，不断提高集体建设用地的利用率。 （七）建立和集体建设用地流转平台。 通过集体建设用地流转交易平台的建立，将全市的集体建设用地纳入统一管理范畴，通过招标、拍卖、挂牌、交易鉴证等方式逐步从程序上、操作上完善农村土地资本化的手续管理。城乡统筹实践的突出特征是“坚持不懈、系统推进〞。我们相信，作为国土管理部门，只要坚持不懈地埋头实践，锐意改革，就一定能在集体建设用地资本化的重点重点领域和关键环节取得突破；只要以“城乡同开展共繁荣〞为目标，以城乡互动为根底，打破城乡二元体制，积极参与全市统筹推进城乡经济、政治、文化和社会事业的全面改革与制度创新，就一定能形成城乡经济社会开展一体化的新格局。 第9页 共9页