2023年广州市光大花园小区物业管理存在的问题及对策研究.docx

目录 中文.......................................................................2 1绪论.......................................................................3 2光大花园物业公司的根本情况............................ ....................3 3光大物业管理公司的现状及存在的问题........................... ............4 ..................................4 ......................................5 ..........................................7 4物业公司存在问题的解决对策...............................................8 4.1建立科学的组织体系，完善法人治理结构................................... 8 4.2做好开发商与物业公司建管衔接工作....................................... 8 4.3加强本钱控制，推行预算管理............................................. 9 4.4实行多种经营方式，为公司创收........................................... 10 4.5加强企业信息化建设，提高效劳质量....................................... 11 4.6打造品牌优势........................................................... 11 5结论.....................................................................12 致谢................ ... ..................................................13 主要参考文献...............................................................13 广州市光大花园小区物业管理存在的问题及对策研究 随着经济全球化的开展和知识经济时代的来临，城市建设和房地产业不断开展和壮大，人们对于物业管理的要求越来越高，传统的物业管理形式已不再适合这个时代的开展要求，如何适应新形势的开展，提高物业管理效劳水平，构建物业效劳企业与管理效劳对象之间的和谐、双赢开展已成为物业管理效劳企业生存开展的迫切要求。本文拟从广州市光大探讨其现状以及存在的问题，并针对存在问题，结合实际提出改进建议，以期更加科学、和谐开展。 关键词 :物业管理 资金来源 经费运作 1.绪论 物业管理效劳企业作为一个新兴产业，自上世纪80年代改革开放政策开始，至今也不过是几十年的开展历程，但随着人们居住的硬件条件得到解决后，人们对于居住环境、小区治安保卫、绿化效劳、综合管理效劳等物业管理效劳质量方面的软件条件提出更高的要求。这种要求的变化对现代物业管理效劳企业提出了更大挑战，当然也带来了更大的开展机遇。 借鉴外国先进的物业管理经验，分析提出一些针对性的改进建议，希望通过此促进物业管理效劳企业不断查找和解决存在的问题，调整管理效劳理念，优化管理效劳措施，提高在本行业中的竞争力。 2.光大花园物业公司的根本情况[9] ，由光大物业管理公司和广州市光大房地产开发公司共同投资组建，公司成立于二000年，经广州市国土资源和房屋管理局批准，具备三级资质。在管物业为广州市光大花园，在管物业建筑面积达43万平方米。经营范围主要包括：物业管理，停车场经营，室内装饰，日用百货，洗衣，零售粮油、副食品及其它食品（不含烟、酒），清洁效劳，乒乓球、台球、网球、篮球、健美操、健身、游泳等体育效劳。 并持证上岗。 公司全体员工经过九年多的不断辛勤工作，以及在房管局及上级领导的大力支持和指导下，严格遵守物业管理法律法规，逐步建立和健全了一系列物业管理的规章制度和操作模式。在这九年多的不懈努力中，在管物业广州市光大花园先后荣获广东省“绿色环保社区〞、广州市海珠区“平安文明小区〞、广东地区“花园式居住小区〞、广州市“优秀住宅小区〞等荣耀称号，得到了业界的赞同和认可，这对我们来说既是鼓舞，也更增添了信心，更坚决地朝着“以人为本、优质效劳〞的方向开展，努力建立科学化、专业化、制度化、网络化的物业管理效劳公司！ 针对公司的效劳范围：环境卫生、清洁绿化、消防平安、公共秩序、工程维修、综合管理效劳等工程内容，公司分为以下几大部门进行管理： 总经理 行政人事部主任 综合部主任 财务部主任 IT部主任 物业督查（业主） 管理部经理 工程部经理 保安部经理 行政部主管 人事部主管 行政部文员 人事部文员 饭堂管理员 副主任 文员 会所管理员 会计 出纳 网络管理员 管理部主任 主任助理 大管家 物业助理 工程主任 主任助理 文员 工程技工 队长 班长 保安员 3. 光大物业管理公司的现状及存在的问题[4] ；2023年，全国房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元[10]。2023年1一11月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1一10月回落 1.9个百分点。全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降183%。 在此背景下，国家的宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀〞的“双防〞的调控基调，到了08年4月那么开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑〞。7月，中共中央政治局会议那么定调为“保持经济开展和控制物价上涨〞的“一保一控〞。10月定调，“稳健〞政策调整为“灵活审慎〞，众多迹象说明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。这意味着我国的房地产市场将逐渐趋于理性的开展。同时，作为效劳性的物业管理行业社会奉献日益明显，据统计，深圳物业管理行业2023年创造的GDP高达60多亿元，占全市GDP比重达2.23%，北京物业管理行业创造的GDP达80多亿元，上海为94亿元。购置物业的业主主要集中在中青年群体，影响这个消费群体消费习惯的因素大致有:年龄、性别、伦理背景、教育程度、地理位置、生活习惯等等一些特征。 物业管理费的标准由最初的政府定价逐步演变为政府指导价和市场调节价，目标客户对物业管理效劳的购置力究竟如何呢分析如下:消费者对物业管理费的承受能力很大程度上取决于家庭当前的收入。以最早出现物业管理的深圳为例，2023年深圳市居民的可支配收为21494.4元，比上年增长8.7%，深圳城镇居民人均消费性支出15911.88元，增9.7%，恩格尔系数降至33.4%。以高层住宅为例，假设某户家庭其年均家庭收入为4万元，房屋的建筑面积为100平方米，物业管理费为2.8元/平方/月，其年物业管理费总额=2.8元/m，·月 x100平方米X12个月=3360元，物业管理费占总收13入的百分比=3360于40000=8%，即此家庭所承担的物业管理费占其总收入的8%，属于可以承受的范围。 3.2 广州市光大花园物业公司组织形式是直线职能制，组织架构图详见上图表。公司设总经理一名，实行总经理负责制，物业效劳公司横向设置行政人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、部、经营部等七个部门，纵向设置四个管理处。公司自成立到现在一直没有专门设立质检部，对各小区的日常管理(巡查记录、保安、保洁、绿化等)没有专门的部门考核和检查。 物业组织结构的优点是既照顾到信息沟通的有效性，又能发挥各职能部门的积极性；缺点是信息的沟通效率不高，一线管理处在职能工作如质量管理、平安管理、财务核算等方面会有多头指令，工作协调量较大。 物业公司2023一2023年经营状况见下表: ◆　2023年预算指标年度完成情况 2023年预算指标年度完成情况 l 2023年 1 至 4季度 1. 单位：万元 指标 单位 预计完成 l 实际完成 2. 增减变化 3. 实际与预算比较增减（%） 一、主要指标 1、主营业务收入 万元 1,157 1,157 0 0.03% 2、车库、会所及其他收入 万元 240 315 75 31.42% 3、主营业务本钱 万元 1,162 1,128 -34 -2.90 % 4、车库、会所本钱 万元 119 92 -27 -22.44% 5、费用 万元 187 142 -45 -24.22% 6、物业费收缴率 ％ 95.00% 98.00% 3.00% 2.16% 二、补充资料 1、利润总额 万元 -133 46 179 134.89% 2、资产负债率 ％ 156.00% 98.00% -58.00% -37.18% 2023年预算指标年度完成情况 单位：万元 指标 单位 预计完成 实际完成 增减变化 4. 实际与预算比较增减（%） 一、主要指标 1、主营业务收入 万元 1892 2088 196 10.38% 2、车库、会所收入 万元 72 67 -5 -7.08% 3、主营业务本钱 万元 1646 16881 42 2.55% 4、车库、会所本钱 万元 25 153 128 510% 5、费用 万元 183 181 -2 -1% 6、物业费收缴率 ％ 95.00% 99.26% 4.26% 4.48% 二、补充资料 1、利润总额 万元 3 25 22 733% 2、资产负债率 ％ 99.71% 103% 3.31% 3.32% 从上面的表中可以看出: (1)物业公司2023年一2023年，由原来处于亏本的状态逐渐好，物业公司脱离不了开发商的支持，由开发公司弥补亏损。正因如此，物业公司总是脱离不了与开发商的“父子〞关系，这种“父子〞关系从诸多方面制约了物业管理公司的经营管理活动和企业开展，严重影响物业管理专业化水平和市场化运作程度提高。很多看似物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾。开发商在开发工程的规划、预售、销售阶段，通过宣传承诺一定范围的物业管理效劳内容，致使业主产生了买房子的同时也是买物业效劳意识，人为地把住宅小区物业效劳的范围放大了。随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗留下的许多问题逐渐暴露出来，如:房屋质量问题、做出的承诺不兑现、建设中更改小区规划、购置的面积与实际面积不符等等。业主自然就找小区的物业效劳公司，假设物业效劳公司不能解决问题，不少业主的应对方法就是通过拒交或拖欠物业管理费以发泄心中不满。 (2)2023年开始有盈余，但并不多，主要原因是: A、虽然经营收入增收了，但人力资源本钱一年更比一年高；维 修本钱也增加不少，管理