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房地产基本术语 建筑结构分类：一般分为砖木结构、混合（砖混）结构、框架结构、钢架结构 砖木：比如古时候的房屋和解放前的老房子以及一些寺庙。 砖混：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板，大梁、过梁屋架等横向构件放在墙、柱上，承受并传递上部荷载。这种房屋造价低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。所以虽然以前有大量这种房屋，现在都逐渐被钢筋混凝土结构的房屋所取代。 钢筋混凝土结构：（框架/框剪/筒体结构/框筒/筒中筒等都属于此类） 本结构承重构件（如梁、板、柱、剪力墙等）都由钢筋和混凝土两大材料构成。外墙和间隔墙由轻质墙或其他材料砌体组成。特点是抗震好，耐用年限长，一般现在的多层高层甚至超高层建筑都广泛采用此类结果形式。 钢结构：主要承重构件都是由钢材构成的建筑。造价高，多用于超高层建筑或者是有大跨度要求的比如歌剧院、体育馆、厂房等等。 住宅分为：别墅、多层、高层， 其中别墅又分为单体别墅和连体别墅(独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅)，一般为二到三层。 非高层分为低层和多层，低层一般只公寓和别墅，洋房产品1-3层，多层一般只普通住宅，1-6层， 高层分为小高层和高层和超高层，小高层一般是7-11层，高层12-38层，38层以上为超高层。我国高层于非高层分隔以7层为界，7层以下不需要装电梯，7层以上必须装电梯. 别墅：一般为砖墙结构。 小高层：一般为框架剪力墙结构 高层；一般为框架剪力墙结构或框筒结构 超高层：一般为框筒结构，或筒筒结构 一个住宅楼的过程包括：开挖、基础、主体、封顶、外装修、内装修、竣工。 土地的性质及分类： 土地出让一般分五类： 商业用地（商业、旅游、娱乐）：40年 综合用地：50年 住宅用地：70年 工业用地和其他用地（教育、科技、文化、卫生、体育用地）：50 以下是各种名词说明： ? 占地面积：整个小区或工程包含的地理面积(市政配套设施用地如绿化、道路等)。 ? 总用地面积：是指红线内的土地面积总和。 ? 净用地面积：你开发商可以用于建设的土地面积。你买一块地,但由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积。 ? 建筑用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 ? 建筑总面积：按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。但是建筑高度在2.20m及以上者才计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积，院子是附属，所以院子不算在建筑总面积内，但是要计算占地面积。建筑总面积等于各个功能室面积的总和加上公摊，如楼道、走廊、电梯间、配电室等。 ? 项目总建筑面积：项目总建筑面积=地上总建筑面积（计入容积率部分）+地下总建筑面积； ? 基底面积：建筑物整体在地面的正投影。 ? 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 ? 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物（地下室）除外。衡量一个小区密度的一个指针。 ? 绿化率：绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率。比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 绿化面积在占地面积中所占的百分比。 ? 绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 绿地率=绿地面积/土地面积×100% ? 套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积； ? 成套房屋建筑面：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积； ? 公摊面积：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公共建筑面积包含：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 ? 公摊系数是：栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 ? 日照间距：建筑物与建筑物间的距离，它要满足一个比例的要求。 ? 得房率：套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量楼盘的量化指针。 ? 厅和房间的面宽（开间）：指 一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。 ? 中线：指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。 ? 层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。 ? 楼层净高：本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。 ? 承重墙和非承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。 ? 房型：指几房几厅几卫几阳台。 ? 动线：进门后，各个功能房之间的活动距离：动静分开，干湿分开，与厅卧室不在一个直线上。 ? 预置板：预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。 ? 现浇板：指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。 ? 五证两书： ? 五证： 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 《商品房销售（预售）许可证》：是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5.已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；6.施工进度和竣工交付时间确定。 ? 两书： 《住宅质量保证书》： 《住宅使用说明书》： ? 三通一平（净地）：是指土地具备上水、雨污水和道路能以及场地平整的条件。 房地产专有名词解释 1、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，并可自由出租、抵押。 2、微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋，有称解困房或住改房。 3、集资房：由单位统一征集各需要住屋之客户资金，而建造之房屋，通常谨有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。 4、商住房：指既可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。 9、工作室：小面积之办公场所，通常为一人公司所使用。新名词统称SOHO 10、工厂：生产、制造产品之特定场所。 11、楼中楼：上、下双层以相连成一户之房屋。 12、商场：出售商品之场所。 13、通天厝：较别墅低档次之独栋房屋，通常错落于郊区，无成片规划。 14、高层：7层以上，一定带有电梯。 15、多层：6层以下，也有带电梯，一般不带电梯。 16、超高层：超过100米以上之建筑物，其单位面积之建筑成本较高。 17、独栋：独立式的房屋。 18、双栋；两户房屋并联在一起，具有一面公共墙的房屋。 19、品字型规划：建筑物成“品字型”结构之房屋或指三户相连一起的房屋。 20、集合住宅：指一层多户数集中之楼宇。 21、裙楼：一般指在一个建筑的主体底部，其面积大于建筑主体本身面积的低层附属建筑体。 22、塔楼：指某建筑群体较窄高之部分。 23、弹性空间；指可移动隔壁之室内空间，又通常用于办公室。 24、开放式设计：无隔断设计，利于空间感较广，如餐厅和厨房、宫厅和餐厅。 25、骑楼：有雨遮之一楼直道部分。 26、露台：指没有雨遮、有脚踏之二楼以上部分。 27、阳台：指有雨遮、有脚踏之面，没有风墙之突出建筑体外部分。 28、外墙；指建筑物体表面。 29、内墙：指建筑体内竖面。 30、剪力墙：承受房屋重力的墙，不可任意敲打破坏。 31、砖墙：用砖砌成的墙。 32、隔间墙：用以隔断空间的墙。 33、石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。 34、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所，茶水间集中的地方。 35、消防电梯：专门用以消防灭火之电梯，有抽烟排风之功能。 36、楼梯：供上、下楼方便的通道。 37、墙面砖：贴于外墙表面裝饰用的砖，通常指的是磁砖？ 38、马赛克：外墙装饰用品的一种小砖。大约拇指大小。（正方形） 39、玻璃马赛克：用玻璃质地制成的外墙用砖。 40、玻璃帷幕：以玻璃质地制成的大面积外部装饰品。 41、水泥粉光：以水泥为底料，表面加粉刷的一种外墙处理方法。 42、花岗岩：一种较高级的装饰建筑材料。 43、大理石：高级建筑用料的一种。较花岗岩略逊。 44、外墙粉刷：指总体建筑物体的表面用涂料处理。 45、地砖：用作脚踏之材料。 46、地毯：地面用料的一种。 47、塑料地板：一塑料质地作成地面铺贴材料。 48、止滑地砖：一种地面砖，与表面层作凹处理，增加摩擦力，起到防滑作用。 49、底版：三楼之底版即为二楼之天花板，顶板表面的背面。 50、卫浴三大件：洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 51、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 52、隔局：单元内分割情况。 53、动线：室内行走习惯路线。 54、家具配置：于平面布置内增绘家具摆设，使客户一目了然。 55、砖造；以砖为材料砌造成的房屋。 56、钢筋混凝土：内骨为钢筋，外部由水泥、砂、石搅拌浇注而成。 57、钢骨结构：柱子、梁皆为钢骨之构成，室内较易设计陈列家具。 58、基椿：承载建筑物重量之地下支柱。 59、挡土：因恐地基影响周围土崩而特建造之地下室墙壁。 60、钻探：为了解地下情况而进行挖土取样的工作。 61、塔吊：工地上用以吊运材料的工具，可左右、前后移动。 62、工程电梯（临时电梯）：只可上下运行载材料之，建筑建成后即行拆除。 63、模板：为浇注混凝土而钉制的木版。 64、