高房价下的房地产发展趋势研究工商管理专业.doc

高房价下的房地产发展趋势研究 摘要：随着现代中国人生活水平的不断提高，现代人越来越注重衣食住行的质量和品位。可是随着近年来中国房地产行业的不断发展以及大中小城市房价的不断飙涨，国人越来越关心衣食住行中“住”这个话题，房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业，房子成为越来越多的人关注话题，房价的上涨也始终牵动着老百姓的心弦。本文从我国房地产发展存在的问题出发，提出了解决我国房地产发展问题的对策，并分析了高房价下我国房地产的发展趋势。 关键词：高房价 房地产 研究 一、引言 房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。深入分析今后房地产发展趋势，探讨一条符合我国实际的房地产发展的良性发展之路，具有重大意义。 龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。 杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。 二、房地产概述 （一）房地产的定义 房地产是房产和地产的合称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 （二）房地产的分类 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类： 1、按土地用途分类 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为以下九类： 一是居住用地； 二是公用设施用地（含商业用地等）； 三是工业用地； 四是仓储用地； 五是对外交通用地； 六是道路广场用地； 七是市政公用设施用地； 八是绿化用地； 九是特殊用地。 如果按照按房屋的用途分类 按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 一是居住用途的房屋。 二是工业用途的房屋。 三是商业用途的房屋。 四是文体娱乐设施。 五是政府和公用设施。 六是多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。 （三）房地产的特性 1、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 （四）房地产涵盖领域 中国房地产领域涵盖很广，既有工业地产，又有商业地产；既有教育地产，又有旅游地产；既有文化地产，又有科技地产。因此，单讲住宅地产占地是有限的，它还不及到处修百里地铁、千里高铁、万里高速公路和百万里乡村公路的交通地产所占用地的十分之一。 三、我国房地产发展存在的问题 （一）房地产开发的利润与质量不成正比 房地产市场的利润一直是一个受到极大关注的问题，虽然一些业内人士指出房地产行业并不如外界想象的那个具有超高利润，但作为一个新兴行业，其几年间的急剧发展壮大，其利润空间可想而知。而根据08年的ST幸福公布的2008年年报显示房地产普遍净利润不低于15%，可见这一行业的高利润。而与此同时，当前一些地区房地产市场不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量差等问题，与其所收到的高回报不成正比。 1.在中介方面，虚假信息的大量存在，房屋的非法转让，合同欺诈以及近年来频频被曝光的房屋“缩水”这一系列的问题，都在很大程度上严重的损害了购房者的利益； 2．物业管理上，收费的不合理现象很普遍，最常见的问题莫过于高额的收费，低廉的服务，这种现象也同样让消费者很是不满； 3.我国房地产目前开发商较多，但让消费者信得过的品牌缺少之又少，房地产的过热导致部分房地产商盲目的追求利益，而对于自身品牌的建立往往不够重视，品牌建设亟待加强。 （二）供需结构性矛盾突出 房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。 自2003年以来我国房地产确立为支柱产业，中国房地产进入了市场调控与住房保障制度建立的新阶段，政府控制房价行动就此启动，稳定房价工作已经得到高度重视。在建立住房保障制度方面，确定了加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场的方针政策。自2005年以来，国家增加了开发中低价位、中小户型商品房以及经济适用房、两限房、廉租房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整。但是，长期以来我国房地产市场结构仍然严重失衡，这也是导致过去的一段时间里房价大大超出中低收入者支付水平的重要原因。我国房地产产品结构大概分为两类：住宅类与非住宅类。其中住宅类中包括了别墅及高级公寓、普通商品房、经济适用房、廉租房四种梯度类型；非住宅类中包括了办公楼与商业营业用房。从住宅类的内部结构来看，突出表现为低投入、低价位的中小户型住房供应总量不足，而高投入、高价位、大户型的豪华型住宅、别墅、酒店式公寓比重过高，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理。此外，住宅与非住宅的比例也不合理。空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求紧张。许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。 （三）房地产市场“有效竞争”缺乏 房地产市场具有竞争的不充分性，学界正在争论我国房地产市场是“垄断竞争”还是“寡头竞争”是，竞争的不充分性却普遍受到接受，姚玲珍（2008）认为房地产市场竞争不充分的原因包括：1.房地产产品差别比较大。2.房地产市场信息不对称比较严重。3.较高的进入障碍。4.房地产供给缺乏弹性等原因。承认房地产市场的竞争不充分性并找到其原因的目的在于：在尊重房地产市场发展的客观规律及客观条件的基础上形成“既有利于公平竞争，又能充分利用规模经济”的“有效竞争”格局。 房地产市场的竞争环境对房地产业的健康发展十分重要，目前，我国的房地产业竞争存在诸多问题，其中包括： 1、 产市场集中度低，房地产地区集中度高 据统计，1999年底，我国共有房地产企业25762家，2007年达到62518家企业平均开发面积为4409.3平方米，仅一栋楼的水平。房市集中度低既增加了宏观调控的难度也不利于规模经济的利用，阻碍了服务水平的提高。 目前，我国70%以上的房地产投资集中在东部地区，其中50%集中在北京、上海、浙江、广东、江苏5个省份，房地产地区集中度相当高，促使东部地区房地产投资过热，而中西部地区却缺乏足够的建设资金，不利于房地产业的健康发展。 2、 地产市场品牌效益不高 按照帕累托80/20市场规律：一个成熟理性规范的产业，20%的企业将占领该产业80%的份额，形成有序竞争的局面，出城良性的循环和发展，而我国的房地产市场远没有达到这个水平。中国房地产TOP10研究组于2004年11月发布中国房地产品牌价值研究成果显示：“我国房地产品牌价值差异较大，行业领导品牌凸显；房地产品牌扩张日益加速，品牌发展呈多元态势；房地产的品牌影响力度不及其他行业的品牌，品牌建设和竞争意识有待加强” 中国指数研究院，中国房地产TOP10研究组. 中国房地产品牌价值研究：理论与实践[R]. 北京：经济管理出版社，2006. 无论从房地产市场的快速发展来看，还是从房地产品的需求角的来看，房地产业都将进入品牌竞争时代，只有打造优秀的品牌，才能使企业加强与消费者的联系从而扩大市场占有率，才能产生巨大的社会价值及现实的经济价值，使稀缺的土地资源、有效的资金、匮乏的高素质人力资源形成整合效益。 3、房地产业的“垄断性市场结构” 王阿忠（2007）认为：“中国住宅用地由供给政府完全垄断，市场的进出壁垒等原因呈现寡占型市场结构” 王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M]. 北京：中国社会科学出版社，2007. 。的确，政府完全垄断用地市场虽然有利于城市的科学规划，但也会导致一些地方政府利用土地使用权的出卖来增加财政收入，而市场进出机制客观上为“地王”的出现创造了条件，增加了开发成本，也不利于一些优秀企业整合土地资源。垄断性市场结构在一定程度上阻碍了“有效竞争”的形成。 4、正当竞争手段涌现 近来，小产权房不断涌现，其背后隐藏着：住房保障制度不完善，市场秩序不规范，土地出让不合理等问题。虽然政府多次宣布小产权房为违法违规建筑，但其消极影响依然很大，处理好小产权房的问题对打造良好竞争环境也十分重要。 四、解决我国房地产发展问题的对策 （一）促进房市“有效竞争”的形成 房市有效竞争的形成主要依靠于市场手段。从房地产业发展集中度的角度看，过多开发商用机市场的状况有赖于市场的调整，依靠价